よくあるご質問・設備が故障しても修理してくれない!修理するまで家賃を払わなくてよいですか?|賃貸[賃貸マンション・アパート・賃貸一戸建て]を探すならハウスコム

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よくあるご質問

部屋が老朽化のためかなりひどく雨漏りして住めない状態です。何度大家さんに修繕を頼んでも修繕してくれません。 頭にきて家賃をもう4ヶ月払っていないのですが、先日突然大家さんから家賃滞納で退居しろといわれました。退居しないといけませんか?

問題は二つあります。
一つは大家さんが部屋の修繕をしなかった場合、入居者はその対抗手段として家賃を払わなくてもよいかという点。
もう一つはもし入居者が家賃を支払わなくてよいなら、全額支払わなくてもよいのかという点。この二点について説明します。

まず、大家さんは入居者に対して、部屋を十分に使用できる状態で提供する義務があります。だからこそ、その対価として家賃をもらっているわけですね。
ところが、今回雨漏りがひどい状態になっているのですが、通常このような状態では十分に使用できる状態とはいえません。そう考えると大家さんは十分に義務を果たしていないことになります。
そもそも賃貸借契約は大家さんと入居者がそれぞれ義務を果たすことによって成り立つ契約です。その一方が義務を果たしていないのに片方のみ義務を果たし続けなくてはならないというのでは著しく不利な契約になってしまいます。
今回で言えば自分だけ修繕をさぼって、利用できる状態でない部屋を貸している大家さんの意見が通り、その結果入居者が退居しなければいけない状態ですね。これは非常に不公平な状態といえるでしょう。
このような不公平を防ぐ為、法律では片方が義務を果たさないのであれば、他方も相手が義務を果たすまでその義務を免除するとしています。
ですので今回についても大家さんが雨漏りの修繕をしてくれないのなら入居者は家賃の支払を拒むことができるでしょう。

二点目については、前もって言うと、全額支払いを拒否することは難しそうです。
例え雨漏りによって部屋の価値が下がっているにしろ価値が0になることはありえません。入居者はやはり当初よりも価値は低くなっていますが部屋を借りることで恩恵を被っているのです。
もしどのような場合でも家賃の全額支払拒否を認めてしまったらほんのわずかな設備の傷や故障一つで家賃を支払わなくなる入居者が激増してしまい、逆にそれは公平ではありません。
今回についてはひどい雨漏りということで大きく価値をへらしている為、その減った価値の分だけ家賃は減額しても良さそうです。
そう考えると、入居者が支払いを拒否できる金額は雨漏りによって減った価値分だけということになるでしょう。それ以外についてはやはり家賃の支払を行わなくてはいけないでしょう。

ただし、実際は雨漏りによって減った価値を金銭に換算するのは難しく、現実的に考えると交渉を引き続き粘り強く行うか、自分で直してしまい、その修繕費を家賃と相殺してしまうのがよいでしょう。

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