賃貸の設備不良を直してくれない！？大家さんの修繕義務範囲や対応実例、自分で対応する場合のポイント・注意点とは

賃貸生活をしているなかで、設備不良に直面することがあります。設備不良が続くと、快適な生活空間が一変し、不安やストレスが増大してしまうものです。そのようなときに、入居者はどのように対応するとよいのでしょうか。

今回は、大家さんの修繕義務から自分での修理、家賃減額の可能性まで、賃貸物件での設備トラブルを解決するための実用的なアドバイスを提供します。

大家さんが賃貸の設備不良を直してくれないことはある？

賃貸物件における設備不良は、大家さんによる迅速な対応が望ましいですが、必ずしもすぐに修理されるとは限りません。

理由として、大家さんが多忙であることのほかに問題の重要性を認識していない、修理費用に関する予算が捻出できない、大家さんが自分に修繕義務がないと考えていることなどが挙げられます。

特に最後の「修繕義務」に関しては非常に重要なため、次項から詳しく説明します。

賃貸物件を所有している大家さんの修繕義務

賃貸物件の大家さんには、入居者が安全かつ快適に生活できるよう、物件の適切な維持管理と修繕義務があります。具体的な条文の内容は、以下のとおりです。

例えば、屋根の漏水や暖房システムの不具合など、生活に必須の設備に問題が生じた場合、大家さんは速やかに修理する責任があります。

大家さんの修繕義務が適用されないケース

前述のとおり、基本的に大家さんは、物件の不具合について修繕する義務を負います。しかし、民法第606条の後半にもあるように、一定の条件下では大家さんに修繕義務がないケースもあります。

ここでは、大家さんに修繕義務が適用されないケースについて見ていきましょう。

本来の用途に支障がない場合

まず、設備の不具合が賃貸物件の本来の用途に支障をきたさない場合、大家さんの修繕義務は適用されないことがあります。例えば、以下のようなケースです。

・壁紙が経年劣化で変色した

・エアコンが古くなり、黄ばんでいる

上記のように、軽微な問題や美観に関わる問題が、生活の質に直接影響を与えない場合、大家さんが即座に修繕を行う法的義務がないとされています。

入居者が故意、または過失で破損した場合

入居者による故意または過失により、賃貸物件が破損した場合、大家さんの修繕義務は適用されません。これは賃貸契約上、入居者が物件を適切に使用し、維持する責任があるためです。

例えば、入居者が家具を動かす際に壁に大きな穴を開けた場合、その修繕責任は入居者にあります。また、入居者が自身で家具を購入し、設置したものに不具合が生じたようなケースも、修繕義務の適用外です。

特約に「賃貸人は基本的に修理しない」などの記載がある場合

賃貸契約に「賃貸人は基本的に修理しない」といった特約が含まれている場合、大家さんの修繕義務が限定されることがあります。通常、このような特約は、特定の設備や条件に関して明確に定められ、入居者が契約時にこれを承諾している場合に限り有効です。

なお、こうした特約があった場合であっても、当初から対象の設備に不具合があった場合、大家さんの修繕義務は免除されません。

不動産会社で実際に経験した、賃貸設備の不良に関する実例2選と解決策

設備不良は、基本的に大家さんに修繕義務があるものの、一定の条件下では修繕義務が免除されるケースもあります。しかし、具体的にどのようなケースで義務が免除されるか、分かりにくいことも多いのです。

ここでは、賃貸設備の不良に関する実例と解決策として、以下の2ケースをご紹介します。

・もともと設置されていたエアコンの設備不良に関するトラブル

・雨漏りが発生したことによるトラブル

それぞれの項目を見ていきましょう。

もともと設置されていたエアコンの設備不良に関するトラブル

もともと設置されているエアコンが故障した場合、通常は大家さん側に修繕義務があります。

今回ご紹介する事例は、入居者さんが大家さんに確認を取ることなく、自分で業者を手配してエアコンを修理してしまったケースです。結果として、大家さんの厚意により、大家さんが費用分を負担しています。しかし、こうしたケースでは、入居者さんの負担になってしまう可能性が高い点に注意が必要です。

もともと設置されているエアコンが故障してしまったようなケースでは、自分で修理するのではなく、まず管理会社や大家さんに連絡するようにしましょう。

雨漏りが発生したことによるトラブル

雨漏りが発生した場合も、通常は大家さんが修繕費を負担することになります。しかし、入居者側に何らかの原因があった場合は、大家さんが修繕義務を負わなくてよいケースもあります。

今回ご紹介する事例は、事前に入居者側でインターネットの配線工事をした事実があり、それが原因で雨漏りが発生したのではないかと疑われたケースです。なお、本ケースでは、事前にインターネット配線工事について管理会社に許可を取っており、最終的に大家さん側で費用を負担することになりました。

上記のようなケースでは、入居者側に非があると判断された場合、修繕してもらえないケースもあります。将来的に雨漏りにつながるかもしれない工事をする場合、万が一雨漏りが発生した際にその費用をどちらが負担するのかなど、事前に取り決めをしておくとよいでしょう。

大家さんが賃貸の設備不良を直してくれないときの対処法

ここでは、大家さんが賃貸の設備不良を直してくれないときの対処法をご紹介します。

自分で修理したうえで、大家さんに費用を請求する

エアコンが故障したり、雨漏りが生じたりしているのにも関わらず、大家さんがすぐに動いてくれないケースもあるでしょう。しかし、こうした状況では、すぐに修繕がなされないと快適に生活できません。

すでにご紹介しましたが、自分で先に修理をしてしまうと、状況次第では大家さんに費用を請求できないケースがあります。一方、民法では、以下のような記載があります。

つまり、入居者から大家さんに修繕が必要である旨を連絡したものの、必要な修繕をしてもらえないときや、急いで修繕しなければならない事情がある場合は、入居者により修繕できることが定められています。また、このとき要した費用については、大家さんに請求することが可能です。

消費者センターや国民生活センターに相談する

賃貸の設備不良に関して、大家さんから適切な対応を得られない場合、消費者センターや国民生活センターへの相談が有効な手段となります。これらの機関は、消費者の権利を保護し、紛争解決のサポートを提供するために存在します。

例えば、先ほどのケースで自分が修繕を実施し、大家さんに費用を請求したのにも関わらず支払いがなされないような場合は、消費者センターや国民生活センターに相談するとよいでしょう。

【補足】設備不良が長く放置された場合、家賃の減額が適用される可能性がある

賃貸物件の設備不良が生じているのにも関わらず、長く放置されてしまっているような場合、家賃の減額が適用される可能性があります。民法では、以下のように記載されています。

自分で賃貸の設備不良を直すときのポイントと注意点

最後に、自分で賃貸の設備不良を直すときのポイントと、注意点をご紹介します。

修繕する範囲・・・修繕前と同じように利用できる程度で問題ない

自分で賃貸の設備不良を直す際には、修繕前と同じように、利用できる範囲での修繕が適切です。過度な修繕や改造は、物件の元の状態を変えてしまう可能性があり、結果として追加の費用やトラブルにつながることがあります。

例えば、壊れたドアノブを交換する場合、同型のものに交換するようにしましょう。こうしたケースで、よりデザイン性や性能の高いものに変更するなどした場合、差額分を請求される可能性があるのです。

修繕にかかった費用・・・必ず領収書をもらい大切に保管しておく

賃貸物件の設備不良を自分で修繕した場合、修繕にかかった費用の領収書を必ず入手し、大切に保管する必要があります。これは、大家さんや管理会社に、修繕費用の払い戻しを求める際の証拠となるからです。領収書は、費用の正当性を証明する重要な書類であり、修繕に関する記録と共に保管することが大切です。

家賃減額・・・民法に基づいた常識的な要望に留める

設備不良により居住環境が著しく低下した場合、家賃の減額を打診するのもよいでしょう。最終的には大家さんの判断によりますが、どのような設備不良があり、どのように困っているといったことを準備しておくのがおすすめです。

ただし、過剰な要求は大家さんを困らせてしまったり、今後の賃貸契約に支障をきたすトラブルに発展したりする可能性があります。あくまで民法に基づいた常識的な要望に留めるようにしましょう。

賃貸の設備不良を見つけた場合は、まず大家さんに報告をしよう

賃貸物件の設備不良について、大家さんが直してくれない場合の対処法をご紹介しました。法的観点から見る大家さんの修繕義務や、筆者が不動産会社の担当者として、実際に体験した修繕に関する実例などもご紹介しています。

賃貸の設備不要については、大家さんによって対応が変わります。なかには、すぐに対応してくれない大家さんもいるかもしれません。しかし、大家さんに確認する前に自分で修繕してしまうと、費用を請求できないケースもある点に注意が必要です。

民法では、大家さんに事前に連絡をしたうえで対応してくれない場合、自分で修繕することが可能で、その費用を請求できると記載されています。賃貸の設備不良を見つけた場合は、まずは大家さんに報告することが大切だといえるでしょう。