敷金が多く戻ってくるお部屋の使い方とは？返却時期や請求額、戻ってこないケースも解説

賃貸物件を退去する際に「敷金が1円も戻らなかった」と悲しむ方は少なくありません。間違った住み方をすると、敷金が戻ってこないだけでなく、違約金や損害賠償の請求などでさらにお金を支払う必要があるため、注意が必要です。

そこで今回は「敷金が戻ってくるケース」「敷金が戻らないケース」「敷金が多く戻ってくるために意識したいお部屋の使い方とポイント」などを詳しく解説します。

これから賃貸物件に引越しを考えている方は、退去時に損をしないようにしっかりと理解しておきましょう。

敷金とは？

敷金とは、賃貸契約時に大家さんに支払う「預り金」のことです。退去時の原状回復費用（入居者負担の場合）や家賃滞納分に対して充当されます。

例えば、敷金10万円の場合、退去時の敷金返金分は以下のとおりです。

・入居者負担分の原状回復に5万円かかった場合・・・敷金返金分5万円

・10万円分の滞納している家賃がある場合・・・敷金返金0円

・入居者負担の原状回復や滞納がない場合・・・敷金全額返金

つまり敷金は、担保として預かるお金になるため、入居者負担で修繕すべき原状回復費用や家賃の滞納がなければ全額返還されます。

礼金や仲介手数料との違い

敷金と同じように、賃貸契約時の初期費用として「礼金」や「仲介手数料」が必要です。それぞれ以下のような違いがあります。

早めに借り手をつけたい大家さんの場合、敷金、礼金、仲介手数料を0円にしているケースもあります。初期費用が大幅に抑えられるため、探してみるのもおすすめです。

敷金が戻ってくる3つのケース

敷金は、賃貸契約の様々なリスクを担保するためのお金です。そのため、大家さんに対する不利益がなければ基本的に返還されます。ここでは、敷金が戻ってくる3つのケースを解説します。

故意による破損や汚損がない

普段の生活の中でついた汚れや傷などは「通常損耗」や「経年劣化」とみなされます。

国土交通省のガイドラインにもあるように、通常損耗や経年劣化は大家さんの費用負担で原状回復を行うのが一般的です。そのため敷金には充当されず、全額返還されます。

ただし、入居者の故意や過失（特別損耗）があった場合は費用負担分を差し引いて返還されるため、注意して生活するようにしましょう。

通常損耗と特別損耗については、後ほど「入居者が負担しなければいけない項目」と「大家さんが負担しなければいけない項目」にて詳しく解説します。

入居期間が長い

入居期間が長くて部屋の状態が悪くなっても「経年劣化」と判断されるケースが多いため、敷金が全額返還される可能性が高いです。以下のグラフのように、入居期間が6〜8年で入居者による原状回復義務はほとんどなくなります。

引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

長期入居で入居者の故意過失による破損等がなければ、部屋の状態が悪くても経年劣化になるため、全額返還されるのが一般的です。

家賃滞納などがない

毎月しっかりと家賃を支払っていて滞納がなければ、敷金は返還されます。敷金は、入居者による家賃滞納分などがある場合に、退去時に充当するための担保です。

そのため賃貸契約期間中に家賃の支払いが厳しいからといって、敷金を充当することはできません。敷金は、あくまでも「賃貸借契約が完了していて部屋を明け渡したとき」に返還されるお金です。

敷金はいつ、どのくらい戻ってくる？

敷金の返還時期は、一般的に「賃貸借契約が完了して部屋を明け渡したあと」となります。敷金が返還される流れは以下のとおりです。

1.退去日までに部屋をからっぽにする

2.部屋の状態を、大家さん（不動産管理会社）と一緒に確認する

3.大家さん（不動産管理会社）によって入居者負担分のハウスクリーニング費用や修繕費用の見積りを出す

4.大家さん（不動産管理会社）が「敷金精算書」を作成する

5.敷金が返還される

契約内容によっても異なりますが、退去日から約1ヶ月で返還されます。また、敷金の返還額は以下の計算で決まります。

上記の「退去費用」に関しては、部屋の状態や損耗の種類によって入居者負担か大家さん負担かが異なるため、注意が必要です。

入居者が負担しなければいけない項目

敷金は、入居者が負担しなければいけない費用を差し引いてから返還されます。入居者の負担は、主に以下の項目です。

特別損耗とは、注意していれば防げた汚れや傷です。退去時に入居者負担で原状回復が必要となるため、思わぬ出費にならないように普段の生活から気をつけておきましょう。

大家さんが負担しなければいけない項目

大家さん負担となる項目は、以下のようになります。

入居者が生活していて発生した自然な汚れや傷は、大家さん負担での原状回復となります。退去時に故意にできた傷ではないことが証明できるように、写真等を残しておくのがおすすめです。

賃貸仲介営業5年目の私が見てきた、敷金が戻らない具体的なケース

ここでは、敷金が戻らない具体的なケースを3つ解説します。普段から心がけておけば防げるケースになるため、しっかり対策するようにしましょう。

タバコで部屋の壁紙が汚れている

ベランダや換気扇の下でタバコを吸えば、ヤニ汚れが壁へのこびりつきを防ぐことが可能です。そのため「注意すれば汚れなかった」として、特別損耗になります。

またタバコによる匂いは、壁紙を張り替えてもなかなか消えません。その場合、敷金が返還されないだけでなく、損害賠償を大家さんから請求される恐れが十分にあるため、注意が必要です。

ペットを飼っており、傷や汚れがある

ペットによる傷や汚れの修復費用は、一般的に入居者負担となります。賃貸契約時に「ペット保障費」として、家賃の1〜2ヶ月分を敷金とは別に預かるケースが多いです。ペット保障費の範囲内で汚れや匂いが改善できれば、敷金が返還される可能性があります。

ただし、ペットの「粗相」を放置していたことで、床のシミが落ちずにフローリングの全貼り替えが必要になったケースなどは、敷金分とペット保障費とは別に、家賃の2～3ヶ月分の修繕費用が必要になるケースがあるため、気をつけておきましょう。

お風呂にある鏡の水垢汚れ

お風呂の鏡には強固な水垢がつきやすいです。お風呂掃除を怠ると、普通の掃除ではとれなくなるため注意しましょう。

また、カビなどが発生した場合もお風呂掃除を怠ったとみなされます。鏡の交換費用やお風呂のカビ取りなどが敷金に充当されるため、戻ってこない可能性が高いです。

敷金が多く戻ってくるために意識したいお部屋の使い方とポイント

ここでは、敷金が多めに戻るようなお部屋の使い方を紹介します。少しの工夫でできるため、ぜひ実践するようにしましょう。

床に傷がつかないように「ラグ」「カーペット」「クッションシール」などを活用する

床に傷やへこみをつけにくくするために、家具の下にラグやカーペットを敷くようにしましょう。季節ごとに入れ替えれば、インテリアとしても活躍します。

また、ラグやカーペットに跡がつくのが嫌な方は、100円ショップにある「クッションシール」で代用することも可能です。家具の脚につけておけば、床に直置きしても傷がつきにくい効果があります。

また、これらのアイテムは防音効果にもなるため、小さな子どもがいる家庭などにもおすすめです。

壁に傷がつかないように「ソフトクッション」や「マスキングテープ」などを活用する

引き戸タイプや開き戸タイプの建具などには、ソフトクッションやマスキングテープがおすすめです。クッション性の高い素材により、開け閉めによる壁への傷を軽減できます。

また、閉めたときの音も軽減できるため近隣への騒音にもなりにくいです。剝がすときも跡が残りにくいため、賃貸物件でも安心して活用できます。部屋をきれいに保つことが可能なアイテムです。

こまめに掃除をして、しつこい汚れにならないようにする

室内のこまめな掃除をすることで、汚れにくい部屋を維持することが可能です。調味料や食べ物の汚れを放置してしまうと、こびりついてしまうため汚れが取れにくくなります。

簡単に汚れがとれない場合、業者を呼んで特殊な清掃が必要になるため、費用がかかります。できるだけ多くの敷金が戻ってくるように、日ごろからこまめな掃除をしておくことが必要です。

定期的に換気を行う

定期的に換気を行うことで、部屋をきれいに保てます。掃除や換気を長期間怠れば、窓のサッシや壁に結露や湿気がたまり、壁がめくれたりカビが発生したりする原因になります。

しかし換気を意識して、定期的に管理しておけば、退去時の原状回復もほとんど必要ありません。日ごろ忙しくて家に帰るのが遅い人などは、24時間換気システム付きの部屋を選ぶようにしましょう。また、日当たりを良くすることで湿気防止にもなります。2面採光の角部屋などもおすすめです。

カーテンレールに物をかけないようにする

洗濯物を部屋に干す場合、カーテンレールを物干し代わりに使用する方もいるでしょう。しかし、洗濯物の重みなどで歪んでしまうためあまりおすすめしません。

カーテンレールが傾いたり歪んだりすれば、特殊損耗に該当する恐れがあります。室内用の物干し付きの物件や、突っ張り棒などを購入して干すようにしましょう。

まとめ

敷金は、賃貸契約時に一時的に大家さんに預けるお金です。家賃の滞納や故意的に壊した設備などがなければ退去時に返却されます。

また、お部屋の使い方次第で、敷金は多く戻ってくると言えるため、日ごろから部屋の掃除などを心がけておきましょう。部屋の使い方のポイントを意識しておけば、退去時に必要な原状回復費用を抑えられるため、ぜひ参考にしてみてください。