「市街化調整区域」とは？概要や物件への影響などを不動産会社経営者が紹介

市街化調整区域は、建築や土地利用に制限があるため、購入や賃貸を検討する際には慎重な判断が求められます。一方で、低価格で広い土地や静かな環境といった魅力もあり、用途次第では適した選択肢となる場合があります。

今回は、市街化調整区域の基本的な特徴や建築制限の内容、土地や物件選びのポイントについて具体的に解説しています。市街化調整区域での住まいを検討している方はぜひ参考にしてください。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、無秩序な都市開発を抑制する目的で、建物や施設の新設が制限されている地域のことです。この区域は都市計画法に基づき、市街地の整備を進める「市街化区域」と対になる概念として設定されています。

市街化調整区域では、農地や山林の保全、自然環境の維持が主な目的とされており、新たに住宅や商業施設を建設する場合には、厳しい許可条件を満たすことが必要です。

※参考：国土交通省「市街化区域と市街化調整区域」

市街化調整区域が土地購入に及ぼす影響

市街化調整区域での土地購入には、建築制限やインフラの整備状況など、特有の条件が影響します。この章では、それぞれのポイントを詳しく解説します。

建築制限による土地利用の制限がある

市街化調整区域では、新たな建物の建築が原則として認められず、土地利用が大きく制約されます。これは、無秩序な市街化を防ぐために設定された区域の特性です。

ただし、例外的に許可が下りるケースもあり、以下の条件を満たす必要があります。

・地元住民として既存住宅の建て替えを行う
既に市街化調整区域内に住宅を所有し、そこに住んでいる人が老朽化などの理由で現在の住宅を建て替えるケースです。この場合、新たに建築を行うよりも厳しい条件が緩和されることがあります。ただし、元の建物の規模を大きく変更しないことや、引き続きその土地に住むことが前提となります。

・農業施設や公共施設などの目的で利用する
農機具置き場や地域住民向けの保育所、集会所など、特定の事業目的での建築は認められることがあります。

市街化調整区域での土地購入を検討する際には、事前に自治体や専門家への相談が重要です。

土地価格が低めに設定されている

市街化調整区域の土地は、建築や利用に厳しい制限があるため、他の土地と比較して価格が低く設定されることが一般的です。

この低価格には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

例えば、住宅を建てられなくても、農地として活用することで十分な価値を生み出せるケースもあります。しかし、価格の低さだけに惹かれるのではなく、具体的な用途や将来的な活用計画を明確にした上で購入を検討することが重要です。

インフラ整備が不十分な場合が多い

市街化調整区域は都市計画の対象外となることが多く、インフラ整備が十分に行われていません。これにより、生活に不便を感じる可能性があります。

具体的な問題点は以下のとおりです。

・道路が未舗装で、車でのアクセスが困難

・上下水道が整備されておらず、井戸水や浄化槽の使用が必要

・公共交通機関が少なく、車がなければ日常の移動が不便

例えば通勤や通学に時間がかかり、生活全体の効率が低下するケースが見られます。ただし、これらの課題を事前に確認し、必要な設備費用を計画に組み込むことで、快適な生活を実現することは可能です。

市街化調整区域が建築・物件売買に及ぼす影響

この章では、市街化調整区域が建築や中古物件の購入に与える具体的な影響について解説します。

建築許可が必要

市街化調整区域で新築や建て替えを行う際に、基本的に「建築許可」が必要です。これは、区域内の無秩序な開発を防ぐために設けられた規制です。許可を得るためには、次のような条件を満たす必要があります。

・地元住民であること（特に既存住宅の建て替え）

・農業や公共施設など特定の目的で使用すること

農業倉庫や、地域に必要なクリニックや幼稚園などを建築する場合は許可が下りることがあります。一方、一般的な住宅や商業施設は厳しい条件下でしか認められません。

売却が難しくなるケースが多い

市街化調整区域内の物件は、需要が限られているため売却が難しい場合が多いでしょう。これには、建築制限や立地条件が影響しています。

例えば調整区域内の古い建物は、再建築ができないことから評価が低くなり、買い手が見つかりにくいことがあります。さらに土地の使い道が限定されるため、事業目的の購入者以外には魅力が伝わりにくいことも一因です。

市街化調整区域で土地を購入するのが向いている人

市街化調整区域は独特の特徴を持つため、すべての人に適した土地ではありません。しかし、特定の目的や価値観を持つ方には魅力的な選択肢となることがあります。この章では、購入に向いている人の特徴を解説します。

農業や特定の事業目的で土地を活用したい人

市街化調整区域は、農業や特定の事業目的で土地を利用したい方に適しています。この区域では、一般的な住宅建築は厳しく制限されていますが、農地や地域に必要な施設の建築が許可される場合があります。

例えば、以下のような人には市街化調整区域の低価格な土地は魅力的です。

・家庭菜園や果樹園を営みたい人

・地域に根差したクリニックや幼稚園などを開業したい人

ただし、土地の購入や活用を計画する際には、事前に自治体へ相談し、具体的な用途が許可条件に合致するか確認することが重要です。

静かな環境でのんびり暮らしたい人

市街化調整区域は、自然豊かで静かな環境が特徴の地域です。都市部の喧騒を離れ、落ち着いた暮らしを求める方には、理想的な選択肢となるでしょう。

広い庭のある家でガーデニングを楽しみたい方や、森林や田畑に囲まれた環境で心穏やかな生活を送りたい方に適しています。ただし、公共交通機関や商業施設が少ないため、車が必要になる場合が多い点には注意が必要です。

このような特性を踏まえて、静かで自然に寄り添った生活を求める方にとって、市街化調整区域は唯一無二の魅力を持つ地域と言えます。

将来的な投資価値を重視しない人

市街化調整区域の土地は、建築制限や利便性の制約があるため、一般的に土地価格が低めに設定されています。このため、資産価値の上昇を期待せず、以下のような特定の目的で低コストの土地を求める方に適しています。

・農地として活用したい人

・家庭菜園や果樹園を楽しみたい人

・自然環境を活かして週末のレジャー用地として利用したい人

ただし、転売時には買い手が限られる可能性が高いため、購入後の用途や長期的な計画を明確にすることが重要です。

市街化調整区域が賃貸物件に及ぼす影響

この章では、市街化調整区域内での賃貸物件に及ぼす具体的な影響を解説します。

賃貸物件の供給が少ない

市街化調整区域では、新たな建物の建築が原則として認められないため、賃貸物件の供給が限られています。これにより、選択肢が少なくなることが特徴です。

また、築年数の経過した古い建物が多く、新築やリノベーションされた物件はほとんど見られない傾向にあります。人口が少ない地域では賃貸需要自体が低いため、不動産会社がこのエリアで新規の賃貸事業を展開することを控える傾向があります。そのため、賃貸物件の選択肢が少なくなりがちです。

ただし、静かな環境を求める方にとっては、このエリアで適した物件が見つかる可能性もあります。市街化調整区域で賃貸物件を探す場合、物件数が限られる点を考慮し、広範囲での物件探しや長期的な視点での計画が重要です。

家賃が安い

市街化調整区域内の賃貸物件は、利便性や需要の低さから、家賃が安く設定される傾向があります。これは、立地条件の不便さや建物の老朽化が大きな要因となっています。

例えば、最寄り駅や商業施設から距離がある物件では、同じ条件の市街化区域内の物件と比較して家賃が安くなることがあります。また、古い木造住宅や設備が簡素な物件も多く、これらが低価格の理由となっています。

低予算で住まいを探したい方にとっては魅力的な選択肢ですが、交通の便や建物の設備において妥協が必要な場合があるため、慎重に条件を検討することが重要です。

入居者ターゲットが限定的になる

市街化調整区域の賃貸物件は、特定のニーズを持つ入居者に適しているといえます。そのため、一般的な都市部の物件と比べて選べる物件が限られる点が特徴です。

この区域の賃貸物件は、以下のような方に向いています。

・自然環境を重視し、静かな暮らしを求めるファミリー層

・家賃を抑えたい学生や単身者

・地元で働いている人

・農業や自営業を営む人

一方で、都市部への通勤や通学を必要とする方にとっては交通の不便さが課題になる場合があります。ただし、こうした環境を理解し、自分のライフスタイルに合った物件を選ぶことで、快適な生活を実現できる可能性があります。

市街化調整区域の賃貸物件を選ぶのが向いている人

市街化調整区域内の賃貸物件は、静かな環境や低価格を求める方に適しています。この章では、特におすすめできる入居者層を具体的に解説します。

自然環境を重視する人

静かな環境や広い庭付きの物件を求める方にとって、市街化調整区域の賃貸物件は魅力的な選択肢です。

例えば、ペットを飼っている方には広い庭や自然豊かな環境が適しており、散歩や遊び場としても便利です。また、子どもがいる家族にとっては、車通りが少ない安全な環境が支持されています。

ただし、公共交通機関や商業施設へのアクセスが限られる場合が多いため、自家用車の所有がほぼ必須となります。これらの特性を考慮すると、自然の中で落ち着いた生活を送りたい方には、市街化調整区域の物件は理想的な選択肢と言えるでしょう。

コスト重視の人

賃料を抑えたい方にとって、市街化調整区域の賃貸物件は魅力的です。この地域の物件は、利便性が低いことから、都市部と比較して家賃が割安に設定される傾向があります。

学生や単身者が限られた予算内で住まいを探す際に、低価格で広めの部屋が見つかる可能性があります。ただし、周辺の商業施設や公共交通機関が十分でないことが多いため、生活の利便性には注意が必要です。

それでも、賃料を含めた生活費全体を抑えたい方にとっては、コストパフォーマンスの高い物件が多い点が大きな魅力です。事前に不便さを理解しつつ、必要な条件に合った物件を選ぶことで、より満足度の高い暮らしが実現できます。

地元密着型の人

地域内で働く方や地元で生活基盤を築いている方にとって、市街化調整区域の賃貸物件は適しています。この区域では、新規住民よりも地元に長く住む方が多いため、地域コミュニティが形成されやすい環境が特徴です。

例えば、農業や地元密着型の事業を営む方にとっては、仕事場に近い賃貸物件を選ぶことで移動の負担を軽減できます。また、地元に根付いて暮らしたいと考える家族層には、地域の特性に合った物件が見つけやすいでしょう。

このように、地元での生活を大切にし、地域に密着した暮らしを続けたい方に、市街化調整区域の賃貸物件はおすすめです。

市街化調整区域の概要を知り、住まい探しのヒントにしよう

市街化調整区域の賃貸物件は、自然豊かな環境や手頃な家賃など、都市部にはない魅力を持っています。また、物件の選択肢が限られる分、自分の特定のニーズに合う物件を見つけやすい点も特徴です。

ただし、生活の利便性や設備面での制約があるため、事前に条件や地域の特性をしっかりと確認することが大切です。静かな環境での生活を望む方や、コスト重視で住まいを探している方にとって、市街化調整区域の賃貸物件は新たな選択肢となるでしょう。

自分にぴったりの物件を見つけるために、まずは一歩を踏み出してみてください。