Question

大家が部屋を修理してくれないから、抗議の意味で家賃を払っていない。

部屋が老朽化のためか雨漏りが目立ち、雨が降るとあちこちにポタポタと水滴が落ちます。 古い物件なので少しは覚悟していましたが、これはさすがにひどいので何度も大家に連絡して修繕を頼んだのですが、あれこれと言い訳をして修繕してくれません。 頭にきて家賃の支払いを3ヶ月ほど保留しました。すると、突然大家から家賃滞納で退去しろといわれました。ちょっと理不尽じゃない?

Answer

ポイントは二つあります。

一つは、大家側が部屋の修繕をしなかった場合、入居者はその対抗手段として家賃を払わなくても問題ないのか、という点です。
結論から言えば、家賃を支払う必要はありません。
大家側は、入居者に対し、部屋を特に不便なく居住できる状態で提供する義務があります。その対価として、入居者は家賃を払います。ひどい雨漏りのため生活に支障が出ている状況を考えると、大家はその義務を果たしていないことになります。
そもそも、賃貸借契約は大家と入居者がそれぞれの義務を果たすことによって成り立つ契約、法律用語で「双務契約」といいます。一方が義務を果たしていない状態にもかかわらず、片方のみ義務を果たし続けなくてはならないというのでは契約の均衡を欠いてしまうため、法律では、片方が義務を果たさないのであれば、他方も相手が義務を果たすまでその義務を免除することを認めています。これを専門用語で「同時履行の抗弁権」と呼びます。
このケースの場合、居住に支障がある欠陥を放置している大家側が修繕の義務を果たすまで、入居者が「同時履行の抗弁権」を行使し、家賃の支払い義務を保留している形といえるでしょう。

もう一つのポイントは、もし大家側が部屋を修繕し終わって、入居者が支払いを保留していた家賃を支払う場合、いくらまで払えばいいのか、ということです。
感情的には、修繕されるまでの間は不便な生活を強いられたのですから、その間の家賃は免除や半額値引きなどを要求したいところですが、残念ながらそれは難しいでしょう。
雨漏りで住みにくくなったとしても、居住しているということに変わりはありませんので、その分の対価はどうやっても払わなければなりません。それはもし家賃の全額支払拒否が可能になると、大家側に対して著しく不利な契約になりますので、契約の均衡を欠くとして認められないのです。
今回のケースでは、雨漏りによって失われた価値の分を減算した金額の家賃を支払う、という形で決着を見るかと思います。ただし、実際は雨漏りによって減った価値を金銭に換算するのは難しく、いくら減額するのかという交渉は難航する可能性があります。そのため、無用のトラブル等で時間を取られるのが嫌なら、自分で業者を呼んで直してしまって、その修繕費を家賃と相殺するのが手っ取り早いこともあります。

このようなケースが起こったら、まずは仲介業者に相談してみましょう。そのために仲介業者は存在するのです。