Question

大家が部屋を修理してくれないから、抗議の意味で家賃を払っていない。

部屋が雨漏りするようになりました。古い物件ということもあり最初は我慢しましたが、雨漏りする箇所が増えてしまったため、大家に修繕を依頼しました。ところが、何度連絡してもあれこれと言い訳をして修繕してくれないのです。 頭にきて家賃の支払いを3ヶ月ほど保留しました。すると、突然大家から家賃滞納で退去しろと言われました。これってちょっと理不尽ではないでしょうか。もし修繕してくれたとしても家賃を満額払う気になれません。

Answer

こういった事情の場合、退去する必要はありません。ポイントは二つあります。

一つは、大家側が部屋の修繕をしなかった場合、入居者はその対抗手段として家賃を払わなくても問題ないのかという点です。
結論から言えば、家賃を支払う必要はありません。大家側は、入居者に対し、部屋を特に不便なく居住できる状態で提供する義務があります。その対価として、入居者は家賃を払います。ひどい雨漏りのため生活に支障が出ている状況を考えると、大家はその義務を果たしていないことになります。
賃貸借契約は大家と入居者がそれぞれの義務を果たすことによって成り立つ契約で、これを法律用語で「双務契約」といいます。一方が義務を果たしていない状態にもかかわらず、片方のみ義務を果たし続けなくてはならないというのでは契約の均衡を欠くため、法律では片方が義務を果たさないのであれば、他方も相手が義務を果たすまでその義務を免除することを認めています。これを「同時履行の抗弁権」と呼びます。
このケースの場合、居住に支障がある欠陥を放置している大家側が修繕の義務を果たすまで、入居者が「同時履行の抗弁権」を行使し、家賃の支払い義務を保留している形といえるでしょう。そのため、家賃滞納には当たらないとみなされます。

もう一つのポイントは、大家側が部屋を修繕し終わった後に、入居者が支払いを保留していた家賃を支払う場合はいくらまで払えばいいのかです。
感情的には修繕されるまでの間は不便な生活を強いられたのですから、その間の家賃の免除を要求したいところですが、残念ながらそれは難しいでしょう。雨漏りで住みにくくなったとしても居住しているということに変わりはなく、その分の対価はどうあろうと払わなければなりません。もし家賃の全額支払拒否を可能にしてしまうと大家側にとって著しく不利な契約になりうるため、契約の均衡を欠くとして認められないのです。
今回のケースでは、雨漏りによって失われた価値の分を減算した金額の家賃を支払う形で決着を見るかと思います。ただし、実際は雨漏りによって減った価値を金銭に換算するのは難しく、いくら減額するのかという交渉は難航する可能性があります。
交渉が長引いたりするのが嫌なら、自分で業者を呼んでさっさと修繕してしまうのも手です。民法607条2項では、何度催促しても賃貸人が必要な修繕をしない場合に賃借人の方で修繕する権利を認めています。修繕する際には必ず事前に自身で対応することを大家側に伝えてください。発行された明細書や領収書は保管し、後日費用を大家側に請求することができます。

このようなケースが起こったら、まずは仲介業者に相談してみましょう。