日本でマンションが供給され始めて70年以上が経ち、昨今は外壁の崩落や漏水など老朽化によるトラブルが社会問題となっています。賃貸物件としてのマンションを探している方にとっても、これから住む建物の寿命は気になるところですよね。
今回は、マンションの寿命についての基本的な考え方と、築年数の古いマンションを選ぶ際に気をつけたいポイント、契約中にマンションが寿命を迎えたらどうなるかについてご紹介します。
「マンションの寿命」とは？
これから契約する賃貸マンションが実はもう寿命がなく、「住み始めてすぐに大規模修繕が始まった」となると大変ですよね。実際、「マンションの寿命」とは何なのでしょうか？
マンションの構造には、主に鉄筋コンクリート（RC）造と鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造があります。ここでは、主に鉄筋コンクリート造の建物の寿命について解説します。
マンション寿命と法定耐用年数
マンションの寿命という概念を考える際に、混同されやすいのが「法定耐用年数」という言葉です。
法定耐用年数とは、税法上の会計処理の際に「減価償却」を行うために国税庁が定めた統一基準のこと。構造と用途によって決まっており、建物の資産価値が会計上0円になるまでの年数を表しています。つまり、法定耐用年数は事務処理の便宜上設けられた基準であり、実際に居住できる期間を示すものではありません。
実際のマンションの寿命は、設計や施工、立地、メンテナンスの実施状況などによって大きく変わってきます。外壁の防水塗装や設備・配管の更新など適切なメンテナンスを行うことで、法定耐用年数を超えても快適に居住し続けることができます。
例えば、鉄筋コンクリート（RC）造の建物の法定耐用年数は47年となっています。しかし、国土交通省のデータによれば、RC造の建物が解体された記録を元に算出した平均寿命は約68年となっています。
また、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数としては、通常の維持補修を行った場合は120年、さらに外装の仕上げによって延命した場合は150年にもなるとされています。このように、法定耐用年数と実際に解体されるまでの年数、メンテナンスを施した際の耐用年数には大きな乖離があることがわかります。
実際のマンションは、鉄筋コンクリートの構造体だけでなく、エレベーターなどの設備、上下水道管などの配管、窓や内装といった総合的な素材でできているため、定期的なメンテナンスでそれらが適切に点検・更新されていくことが重要です。古いマンションなどでは、水道やガスの配管がコンクリートに埋め込まれている場合は、コンクリートの寿命より先に配管の寿命がきてしまい、解体・建て替えとなるケースもあります。
賃貸で入居する場合であっても、長期間居住するマンションを選ぶ際には定期的なメンテナンスや修繕の重要性を理解し、長期的な視点で建物が維持されているかを考慮する必要があります。
出典：国土交通省 期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について
マンションの寿命に関係する要素
マンションの寿命にはどのような要素が関わってくるのでしょうか。ここからは、マンションの寿命に関わるいくつかの要素をご紹介します。
旧耐震基準と新耐震基準
地震が頻発する日本において、耐震性能は建物の寿命を左右する重要な要素です。建築基準法の耐震基準は、建物の安全性を確保し、建物内の人命を守るために設けられました。
1981年に導入された新耐震基準では、震度6強から7の揺れでも倒壊しない設計が求められています。これ以前の法律では想定される最大震度が震度5強程度となっているため、耐震性が劣る可能性があり「旧耐震基準」として区別されています。
実際、阪神淡路大震災（1995年）や熊本地震（2016年）では、新耐震基準の建物は被害が少なく、旧基準の建物は大きな被害を受けたことが調査で明らかになっています。そのため、旧耐震基準で建てられた建物には、耐震診断を行い、耐震性が不足していれば補強工事を行うことが重要です。
定期的なメンテナンス・修繕の有無
マンションの寿命を延ばすためには、構造上重要な部分に定期的な大規模修繕を実施する必要があります。外壁塗装や配管・共用部のリニューアルなど、予防的な対策を問題が深刻化する前に行うことで、建物の美観と耐久性を保ち、快適な居住環境を維持することができます。
これらのメンテナンスと修繕が適切に実施されているかを確認することで、寿命の長いマンションを見分けることができます。下記に、マンションの寿命を伸ばすために必要なメンテナンスをご紹介します。
外壁や屋根などの定期点検と補修
コンクリート内に雨水が染み込むと劣化が加速してしまいます。防水処置によって雨水や風からの影響を防ぎ、建物全体の耐久性を維持する必要があるのです。
具体的には、定期点検によって外壁の亀裂やタイルの浮き・剥がれなどを確認し、劣化が見られる場所を補修したり、大規模修繕によって防水処置を施します。
長寿命のマンションでは、全体的な点検・補修を目的とした「大規模修繕」があらかじめ10〜12年周期で計画され、実施されています。
配管・給排水設備の定期点検と更新
給水・排水管の経年劣化により錆びや腐食が進行すると、配管の破裂、漏水が発生することがあります。また、配管内部の詰まりが原因で破裂し、漏水することもあります。
コンクリート内での漏水は、構造材であるコンクリートだけでなく壁紙・フローリングなどの内装材にダメージを与えるため、建物の強度が低下したりカビが発生する原因となります。また、電気設備周辺での漏水は設備の故障に直結することも。
数年おきに高圧洗浄を実施したり、定期的な点検を行い劣化が見られる場合には早めに交換や補修を行ったりすることで、こうしたリスクを未然に防ぐことができます。
配管の寿命は40年前後のため、リノベーション済みの物件でも配管の交換がされておらず、漏水が発生するケースもある点に注意しましょう。
電気設備等の定期点検と補修
エレベーターなどの電気設備や防災設備がある場合、安全性を確保するために定期的なメンテナンスが欠かせません。
特に、エレベーターの点検は利用者の安全を直接左右するため、頻繁な点検が求められます。防災設備も同様に、非常時に正常に作動するかどうかを定期的に確認しなければなりません。
設備の点検履歴は、共用部の掲示板などに掲示されていることもあるため、チェックしてみましょう。
コンクリートの劣化状況
コンクリートの劣化が進行すると、ひび割れや剥離が発生したり、鉄筋の腐食により耐久性・耐震性が低下します。倒壊のリスクが高まるため、マンションの寿命に直結する問題です。
劣化現象には塩化・中性化といった化学的なものと、凍害・すりへり作用など物理的なものがありますが、これらは複数の要因の組み合わせで進行します。定期的な点検と適切な補修を行うことで、建物の安全性と耐久性を確保し、寿命を伸ばすことができます。
専門家がコンクリートの劣化状況をチェックするポイントの一部を下記にまとめました。
・ひび割れ（深さが4mm以上あるか、1箇所に集中していないか）
・エフロレッセンス（壁面に白い物が付着する現象）
・茶色い変色（内部鉄筋の錆が要因）
・鉄筋の露出や錆
・水漏れ跡
これらは専門家がチェックするポイントですが、目視で確認できるため知識があれば誰でも発見できるものです。マンションの寿命が気になる場合は、内見の際に建物構造部に上記のような現象がないか確認してみると良いでしょう。
立地条件と周辺環境の影響
マンションの寿命には、立地条件や周辺環境も大きく影響します。
まず、地盤が安定していない場合は地震の際に揺れやすくなるほか、地盤沈下などのリスクがあるため、マンションの耐久性に直結します。洪水や土砂崩れなどの自然災害が起こりやすい地域では、浸水被害が発生すると建物の寿命が大幅に短くなるでしょう。
また、潮風や排気ガスもコンクリートの塩化などに影響します。海岸や工業地域に近い地域では、鉄部塗装や防水塗装などの定期的なメンテナンスを怠ると劣化が早まる可能性があります。
お部屋探しをする上で寿命の長いマンションを見分けるポイント
お部屋探しに際し、できるだけ寿命が長いマンションを選びたい、と思う方は多いでしょう。もちろん、新築マンションを選べばしばらくは寿命のことを考える必要がなく、設備も新しくて快適です。しかし築年数の古いマンションは家賃が低く抑えられていたり、同じ家賃でも専有面積が広くなったりします。
お部屋探しをする上でマンションの寿命を構成する要素を頭に入れておくと、お得に快適な暮らしが実現しやすい物件を見分けやすくなるでしょう。ここからは、寿命の長いマンションを見分けるいくつかのポイントをご紹介します。
建物の構造と材質をチェックしよう
マンションの寿命は、建築時の構造や外壁の材質に大きく左右されるため、まずは物件資料などから見分けられるポイントを押さえておくと便利です。
ここでは、鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の違い、外壁の材質について解説します。
鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の違い
鉄筋コンクリート造（RC造）は、鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、木造や鉄骨造より耐震性や耐久性に優れています。一方の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）は、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造です。
SRC造はRC造より耐久性に優れているため、建築コストは高くなりますがより高層で大規模な建築物に適しています。SRC造の方がRC造よりも長寿命になりますが、法定耐用年数は同じ47年となっています。
なお、耐震性に特化した「免震構造」や「制振構造」といった技術がありますが、建物の寿命に直接左右するものではありません。ただし、地震が発生した場合のダメージを軽減できるという意味では、マンションの寿命にも影響してくるでしょう。
外壁の材質
マンションの外壁には、コンクリートなどの躯体を雨水などから守る防水の役割があります。木造や鉄骨造の場合はサイディング（パネル）・モルタル吹付・タイルの3種類がありますが、マンションの場合は大きく分けてタイル貼りとモルタル吹付の2種類があります。
タイル貼りの外壁は水や汚れに強く、紫外線による劣化も少ないため、長期間美観を保つことができます。そのため「高級マンション」というイメージを持つ人も多いでしょう。施工時のコストは高いものの、耐久性が高く、メンテナンスも容易である点がメリットです。
一方、モルタル吹付外壁は、施工時のコストが比較的低く、デザインの自由度も高いという利点がありますが、ひび割れや劣化が起こりやすく、定期的な防水塗装が必要です。
耐久性という面ではタイル貼りの外壁の方が優位となりますが、メンテナンスフリーというわけではなく、タイルの浮きや剥がれなどがある場合は当然修繕しなければなりません。劣化して剥離したタイル片が落下すると、最悪の場合事故に繋がります。
なお、外壁タイル貼りは1990年代半ば以降に建設されたいわゆる高級マンションに多く、それ以前に建築されたものはモルタル吹付外壁の割合が高くなります。
建築年数とメンテナンス履歴をチェックしよう
お部屋探しをする上でマンションの寿命を考慮する場合、まず建築年数を確認する方は多いでしょう。加えて、メンテナンス履歴を確認することも重要です。ポイントを押さえて事前に確認することで、寿命の長いマンションを見つけることができるでしょう。
建築年数のチェックポイント
新しいマンションほど良い、というわけではありませんが、まずは資料だけで建物の寿命を判断する基準として、建築基準法が改正された年度とその内容を頭に入れておくと良いでしょう。
まず「旧耐震基準と新耐震基準」でも説明の通り、1981年6月1日に建築基準法が改正されました。これ以降に建築された建物は震度6強〜7の揺れでも倒壊しないことを求められており、耐震強度において信頼がおけるでしょう。（厳密には「建築確認申請」が役所で受理された日付で判断します）
ただし、建築年数が古くても、耐震補強工事など適切に修繕が行われているマンションであれば、耐震性の問題はクリアしていると言えます。
また、2000年6月1日には 「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品格法）」が施行され
ました。これ以降に建築された建物には耐震等級の表示義務があるため、耐震性についてはより信頼度が高いでしょう。
2000年以降の建物には、構造躯体の耐用期間が100年以上という満たした「長期優良住宅」の認定を受けているものもあります。
メンテナンス履歴の確認方法
建物の点検・補修といったメンテナンスの実施内容は、管理会社によって記録・保管されています。管理会社に問い合わせれば、外壁や配管、設備などに実施した大規模修繕工事の履歴や今後の修繕計画を確認することができるため、物件選びの参考にしてみてください。
大規模修繕工事が定期的に行われていれば、建物の寿命を延ばすための措置が取られているといえます。大規模修繕は10〜12年周期で必要とされているため、まずはその頻度で修繕が行われているかを確認してみましょう。
また分譲マンションの場合、長期修繕計画で将来的な修繕のタイミングや内容が明確になっていることも多いため、住む上での安心感があります。
なお、内覧の際に確認できるチェックポイントもあります。自転車置き場や共用廊下、ポスト周辺など共用部分の清掃状況を確認すれば、マンション全体のだいたいの管理状態が予測できます。また、ポスト前の掲示板などに設備の定期点検の実施状況などが掲示されていることもあり、このような情報からマンションの管理状態を推察することもできます。
建築基準法が適用されているかどうかをチェックしよう
建築当時の建築基準法の適用状況を確認することも、建物自体の寿命を知る上で重要です。
前述の通り、新耐震基準の建物であれば基本的には現在の建築基準法に適合しているため、耐震性についてクリアしていると考えて良いでしょう。ただし、防水塗装などのメンテナンスが適切に実施されていなければ、コンクリートが劣化しているケースもあります。
しかし、1981年以前に建てられた建物であっても、耐震診断と補強工事を行い、「耐震基準適合証明書」を取得しているものもあります。こうした物件は耐震性にも信頼がおけるため、物件選びでは、建築年数だけでなく耐震診断や補強工事の履歴も確認してみると良いでしょう。
リノベーションの有無をチェックしよう
築年数が古いマンションを検討する場合、リノベーションの有無を確認することをおすすめします。内装がリノベーション済みの場合、新築同様の快適な住み心地を低家賃で享受できます。
ただし、建物が旧耐震基準で建てられている場合、耐震補強が行われているかどうかを確認しましょう。耐震補強が適切に実施されているマンションであれば、安全性が確保され、安心して住むことができます。
また、室内が綺麗にリノベーションされていても、綺麗に張り替えられた床の下の室内配管が建築当時から更新されていないというケースもあります。配管の寿命はおよそ40年とされているため、後々漏水トラブルが発生することもあります。
補償や修繕などはオーナーの管理責任となりますが、家具や調度品が破損してしまうことも。リノベーション済みの物件は、室内配管の更新状況もチェックすることをおすすめします。
コミュニティの質をチェックしよう
定期的に居住者が入れ替わる「新陳代謝の良いマンション」は、一定の世代に偏らないため、良好な管理状態が維持されやすいのが特徴です。
駅や買い物施設、学校に近いといった人気立地の物件は、空き家が出てもすぐに新しい入居者が見つかります。このようなマンションは、さまざまな世代が共存しやすく、活気があり、良好なコミュニティが維持されやすくなります。
住民の世代交代がスムーズに進むため、マンションの管理やメンテナンスへの意識も高まりやすく、建物全体のコンディションが良好に保たれやすい傾向にあります。
居住中にマンションの寿命を迎えたらどうなる？
賃貸契約しているマンションが居住中に寿命を迎えてしまったら、どうなるのでしょうか。
ここでは、マンションの老朽化が進み、取り壊しや建て替えになった場合に取られる手続きについて紹介します。
パターン①完全退去（補償金支払い）
まずは「マンションを修繕するための費用が捻出できない」というケースです。この場合、最終的には身の安全を守るために、老朽化したマンションから完全退去となります。
例えば、耐震性の不足により基礎部分が劣化し建物が倒壊する、衛生状況が悪化する、漏水など重大な損傷が発生する、といった可能性があれば、住民の安全を確保することができません。このような状況では、オーナーや管理会社が住民に退去を求める正当な事由と判断されます。
なお借地借家法第28条では、このような状況における貸主と借主の権利と義務について規定しています。借主が退去を余儀なくされる場合、貸主は適切な代償を提供する義務があると定めています。そのため正当な事由があったとしても、補償金（立退料）は基本支払われると考えて良いでしょう。（契約違反や家賃滞納、近隣住民への迷惑行為といった明確な落ち度が入居者側にある場合を除きます）
パターン②一時撤去（仮住まい提供）
寿命を迎えたマンションに修繕や再建の計画が立った場合、住民は一時的に退去しなければなりません。この際、補償金ではなく一時的な仮住まいが提供されることがあります。これは、住民が新たな住まいを見つけるまでの期間や、建物の修理や再建が完了するまでの間、住む場所を確保するための措置です。
借地借家法第28条では、立退料として金銭を支払うことが一般的ですが、建物を再建する場合などは一時的な仮住まいを提供することで対応することもできるのです。
この一時的な仮住まいの提供は、入居者の生活を安定させるために重要な補償であり、できる限り元の住居に近い場所が望ましいとされます。
パターン③一時撤去（補償金支払い）
オーナーや管理会社が仮住まいを提供できない場合、住民に対して引越し費用や一時的な宿泊費用を補償することがあります。これは、住民が新しい住居を見つけるまでの期間や修理・再建が完了するまでの生活を支えるための措置です。
借地借家法第28条では、オーナーや管理会社は、仮住まいの提供が難しい場合でも住民が新しい住居を確保するための経済的支援を行わなければなりません。
居住中のマンションが寿命を迎えた際に覚えておきたいポイント
寿命を迎えたマンションを取り壊す・再建する・大規模修繕を行う場合、オーナーや管理会社だけが独断で物事を進めることはできず、基本的に住民の協力が不可欠となります。これは分譲だけでなく、賃貸においても同様です。
ここからは、寿命を迎えたマンションに住んでいる住民目線で知っておきたいポイントを紹介します。
賃貸で入居していてもマンションの再建会議に参加できる？
基本的には、マンションのオーナーや所有権を持つ住民が再建や修繕の決議を行うため、賃貸の入居者はこの決議には参加できません。
しかし、工事を円滑に進めるためには前述の通り、賃貸の入居者の理解と協力が必要です。具体的には、工事期間中の仮住まいや引越しの手配について、入居者の協力が求められます。オーナーや管理会社は、入居者に対して工事の詳細やスケジュールを説明し、不安の解消に努めなければいけません。
修繕費用を負担する可能性はある？
寿命を迎えたマンションの大規模修繕や取り壊し、または建物の再建に関する費用について、賃貸の入居者が直接負担を求められるケースは基本的にはありません。賃貸物件においては、建物全体の大規模修繕や建て替えの費用は所有者（オーナーや管理組合）が負担するのが通常です。
むしろ借地借家法第28条に基づき、正当な理由により退去を求める場合であっても、貸主は借主に対して相当な補償を行う義務があります。生活に影響を受ける際には、オーナーから適切な補償を受ける権利があるという点を覚えておくと良いでしょう。
ただし、稀なケースではありますが、修繕積立金の増額や一時徴収に合わせて家賃が値上がりするなどして間接的に費用を負担する可能性はあります。また、壁紙の張り替えや設備の交換など、契約に基づく通常の使用を超えた損傷が起きた場合の修繕費用は入居者の負担となります。
マンションの寿命について理解したうえで、お部屋を探そう！
ここまで、マンションの寿命を構成する要素や長寿命のマンションを選ぶポイントについて解説しました。
長寿命のマンションを見つけるためには、建物の構造、定期的なメンテナンスや修繕の必要性を理解していく必要があります。築年数が古いマンションは家賃が低く押さえられていることも多いため、これらのポイントを理解して賢く快適なお部屋探しに繋げましょう。