Question

経年劣化の分も全部入居者負担という特約があった。こんなのあり?

契約する前に契約書の文面を読むと、特約のところに「原状回復に際して発生する費用はすべて入居者の負担とする」と記載があるのに気が付きました。 これって、つまりは退去の際に入居者が何もかも負担しないといけないということですよね。おかしいと思うんだけど?

Answer

民法では、自然損耗は大家負担、故意過失は入居者負担で原状回復するのが原則となっています。とはいえ、特約でその原則を覆し、原状回復費用を入居者負担とすることも可能となっています。それは、契約は出来る限り自由に行えるようにするという理念、契約自由の原則が根底にあるからです。

しかし、何でも全て入居者に負担させることを可能にしてしまうと、入居者にとって著しく不利です。些細な汚れすら原状回復が必要とされて過大な負担を強いられることになりかねません。よって、全ての原状回復費用を入居者負担とする特約は無効になるとの見解が一般的です。
そうとは言っても不安に思うなら、まずは原状回復のチェックの前に専門家に相談し、確認時に一緒に立ち会ってもらうなどして、どの原状回復には合理性があるかどうかを判断してもらうのがよいと思われます。