転勤の取り消しや、進学先・就職先の変更など、やむを得ない事情で賃貸物件の契約途中でも引っ越しをキャンセルせざるを得なくなるケースがあります。その際、「キャンセルは可能なのか？」や「違約金は発生するのか？」といった疑問を持つ方は少なくありません。
本記事では、このような賃貸物件の申し込み後のキャンセルについて解説します。
※申し込み後のキャンセルは、家主さんや管理会社に多大なご迷惑をおかけする行為です。本解説は「やむを得ない事情によるキャンセル」を前提としています。安易に複数の物件に申し込んだり、軽い気持ちで部屋を確保したりする行為は絶対にお止めください。
賃貸物件の「申し込み」と「契約」の違い
賃貸物件の「申し込み」とは、物件を借りたいという意思表示を行い、家主さんや管理会社の入居審査を依頼する段階です。この時点では、入居の契約を締結しておらず、法的拘束力が弱いため、原則としてキャンセルできます。
一方の「契約」は、審査通過後に重要事項の説明を受け、契約書に署名・捺印する最終段階です。この時点で初期費用の支払いが行われ、以降は法的な権利と義務が発生します。そのため、契約後のキャンセルは、原則としてできません。
賃貸物件を申し込んだ後、どのタイミングでキャンセルすると違約金が発生する？
賃貸物件の申し込み後にキャンセルする場合、違約金が発生する可能性があります。違約金の有無を一概に明言しにくいのは、主に以下の理由によります。
・違約金に関する明確な法的定めが存在しないこと
・契約成立の判断基準が個別のケースで異なること
・契約手続きの進捗度合いによって、キャンセルによる影響の大きさが変わること
そこで、本項では契約の進捗状況ごとに、違約金が発生するリスクについて詳しく見ていきましょう。
審査承認前～契約書捺印前（違約金発生の可能性【低】）
申し込み後、審査結果が出て契約書に捺印する前であれば、違約金が発生する可能性は非常に低いと考えられます。その理由は、この段階ではまだ正式な契約が成立していないためです。
賃貸実務において、契約の成立は通常、以下のすべての行為が完了することを指します。
・貸主と借主が契約書への署名・捺印を完了すること
・借主が貸主へ必要書類（住民票など）を提出すること
・借主が貸主へ初期費用の支払いを済ませること
・貸主が居室を借主に引き渡す準備を終えること
しかし、家主さんや管理会社によって契約成立の解釈は異なります。そのため、上記のうち一つでも完了しているという理由で、違約金を請求される可能性は否定できませんのでご注意ください。
契約書捺印後から決済金を振り込む前（違約金発生の可能性【中】）
契約書への署名・捺印を済ませた後で、かつ決済金の振込前にキャンセルした場合、違約金が発生する可能性は高まります。その主な理由として、貸主側がすでに借主に対し、賃貸物件を円滑に引き渡すための具体的な準備に着手しているケースがあるためです。
決済金振り込み後から鍵渡し前（違約金発生の可能性【高】）
決済金の振り込みも完了し、残すは鍵の受け渡しのみという状況でキャンセルした場合、高確率で違約金が発生すると考えるべきです。これは、貸主と借主の双方が、すでに契約成立の要因をほぼすべて満たしているためです。この段階では、家主さんや管理会社によっては解約扱いとなる可能性も十分にあることを念頭に置いてください。
このタイミングでは、申し込みからすでに1ヶ月程度が経過しているケースが多いです。その間、家主さんや管理会社は入居のために募集を停止し、入居に向けた準備を進めています。キャンセルは家主さんにとって機会損失以外の何物でもありません。そのため、このタイミングでの違約金発生は避けられないと考えるのが妥当でしょう。
鍵渡し後（違約金発生の可能性【高】）
鍵を受け取ってからの申し出は、もはやキャンセルではなく「解約」となります。この場合、賃貸契約書に定められた解約予告期間の規定に基づき、正式な解約手続きを進めることになります。
契約の進捗ごとの違約金のリスクについては、以下のように要約できます。
| キャンセルのタイミング | 違約金の発生可能性 | 違約金の内容 |
|---|---|---|
| 審査承認前契約書捺印前 | 低い | ・賃料の1ヶ月分 など ※申込書に記載されていることが多い |
| 契約書捺印後～決済金振り込み前 | 高い | ・賃料の1ヶ月分など申込書記載の違約金 ・鍵交換費用や消毒費用など貸主が負担した実費 |
| 決済金振り込み後～鍵渡し前 | かなり高い | ・賃料の1ヶ月分など申込書記載の違約金 ・鍵交換費用や消毒費用など貸主が負担した実費 ・申し込み日からキャンセル日までの家賃などの相当額 ・場合によっては解約扱いにもなる |
| 鍵渡し後 | 違約金ではなく解約処理 | ・原則として解約扱いとなり、その手続きは契約書に基づく |
なお、違約金の具体的な内容や金額は、家主さんや管理会社によって細かく異なります。もし、申し込み時点でキャンセルの可能性が少しでもある場合は、以下の点に留意して手続きを進めると良いでしょう。
事前にキャンセルになる可能性を伝えておけば違約金は発生しない？
キャンセルの可能性を事前に伝えたとしても、違約金が発生しなくなるわけではありません。契約書の法的な拘束力は強く、契約後のキャンセルには原則として違約金が発生します。
ただし、キャンセルの可能性や期限を事前に伝えておくと、家主さんや管理会社の印象は良くなるでしょう。たとえば「〇〇日に辞令が出なければキャンセルします」と伝えておくと、いざというときスムーズにキャンセルしやすくなります。
また、不動産会社に「キャンセル時の違約金がかかりにくい賃貸物件を紹介してほしい」と伝えるのも一つの手です。不動産会社は家主さんや管理会社のクセを知っていることが多いため、柔軟な対応が期待できる物件を契約しやすくなります。
賃貸物件申し込み後にキャンセルせざるを得なくなった場合の手順
①不動産賃貸仲介業者に連絡する
まず、申し込みを行った賃貸仲介業者に連絡を入れてください。家主さんや管理会社への連絡は、仲介業者を通じて行われるため、ご自身からの直接の連絡は不要です。
物件の賃貸を申し込んだ時点から、家主さんや管理会社はお部屋の引き渡しに向けた準備を進めています。準備が進めば進むほど、キャンセル時に違約金が発生する可能性が高くなることを認識しておきましょう。したがって、一刻も早くキャンセルの意思を伝えることが重要です。
電話でのキャンセルは、トラブルに発展する恐れがある
電話でキャンセルを伝えると、双方の意思表示で食い違いが発生する可能性があります。後に「言った」「言わない」の水掛け論となり、トラブルに発展する恐れがあるため、電話でキャンセルを申し出ることは避けましょう。
面談できない場合は、やり取りの履歴が残るメールで連絡を取ることをおすすめします。万が一、意見に食い違いが発生したとしても、双方の言い分がエビデンスとして残ります。
②正直に理由や状況を話して謝罪をする
キャンセルの理由で嘘をつくべきではありません。正直な理由と状況を伝えましょう。正直に話すべき理由は、主に以下の2点です。
・虚偽の申し込みやキャンセルが発覚すると、不動産関連会社から取引を拒否される可能性があるため
・嘘をつくことによる罪悪感を抱くことになるため
賃貸物件の申し込みやキャンセルの場で嘘をつくと、次回の審査に影響を及ぼすことがあります。これは、不動産業界全体として、虚偽の申告をする人を信頼しない傾向があるからです。嘘をついてキャンセルしたお客様が再度来店されても、営業担当者が接客対応を行うことは現実的に考えにくいでしょう。
③賃貸仲介業者からの連絡を待つ
賃貸仲介業者へキャンセルの意思を伝えたら、その後の折り返しの連絡を待ちましょう。仲介業者が大家さんや管理会社にキャンセルの旨を伝え、そもそも違約金が発生するのか、また発生する場合の内容と金額はいくらになるのか、といった詳細を確認する必要があります。
【補足】違約金を請求された場合は、必ず家主や管理会社からの請求書を受け取る
家主さんや管理会社から違約金を請求された場合は、必ず請求書を受け取ってください。請求書がない金銭については、安易に支払うべきではありません。
請求書の発行を求める理由は、主に以下のとおりです。
請求者が誰かを明確にする必要がある
一部の悪質な仲介業者が、勝手に違約金を請求している可能性も否定できません。そのため、正式な請求者名が明記された請求書を必ず発行してもらうようにしましょう。
どのような名目でいくら請求しているのか内訳を明確にする必要がある
キャンセルで迷惑をかけたとしても、貸主側は好きな金額を請求できるわけではありません。請求された金額が納得感のある名目で、かつ妥当な金額であるかを必ず確認する必要があります。
口頭でのやり取りや請求は極めて危険ですので、必ず書面で記録を残すことを徹底してください。また、実際に金銭を支払った後は、領収書も必ず受け取る必要があります。違約金の請求を受けた段階で、請求書と領収書の発行を依頼しておきましょう。これにより、悪質なトラブルに巻き込まれる可能性を減らすことが期待できます。
賃貸物件の申し込みキャンセルに関するよくある質問
最後に、賃貸物件をキャンセルするときによくある質問にお答えします。賃貸仲介においては、一般の取引や売買と異なるポイントがあるため、キャンセルの場でも異なる理解が求められます。
Q.賃貸物件の契約をキャンセルしたいとき、いつまでに仲介業者に連絡すれば良いですか？
A.キャンセルしたいと思った時点で、すぐに仲介業者に連絡してください。
審査段階の場合、契約締結前であれば原則として違約金が発生しませんが、キャンセルの申込が遅れると、家主さんや不動産会社に迷惑がかかります。貸主が素早く入居者の募集を再開できるように、少しでも早くキャンセルしたい旨を伝えましょう。
契約締結後のキャンセルは、原則として解約扱いとなり、違約金が発生します。キャンセルの連絡を後回しにしていると、当月分の家賃が追加で発生する場合があるため要注意です。
契約前・契約後いずれのケースでも、すぐにキャンセルする旨を伝えることが重要です。
Q.預り金や申込金は返ってきますか？
A.申し込みの段階で仲介業者に預けている「預り金」や「申込金」は、キャンセルした場合、原則として返還されることになっています。したがって、仲介業者にはこれらの返還を求めましょう。
ただし、既に決済金を仲介業者に振り込み済みで、その資金が家主さんや管理会社に送金されている場合は注意が必要です。この場合でも、預り金や申込金の返還が認められないわけではありませんが、前述のように何かしらのペナルティや違約金が発生する可能性があることは認識しておくべきでしょう。
Q.入居審査中にキャンセルすることは可能ですか？
A.入居審査中であれば、原則としてキャンセルは可能です。申し込みは、あくまでも「契約を結びたい」という意思表示に過ぎません。入居審査中は、正式な賃貸借契約を締結する前の段階であるため、法的な拘束力が発生しないのです。
仮に預り金や申込金を支払っていても、契約が成立する前であれば、返還を求められます。また、不動産会社がこれを拒否することは宅地建物取引業法により禁止されています。
Q.キャンセル回数が重なってしまっているのですが、何かペナルティはありますか？
A.直接的なペナルティや罰則はありませんが、今後の賃貸契約に影響が出る可能性があります。賃貸物件の申込情報や審査結果が、不動産会社・保証会社の間で共有される場合があるためです。
特に短期間で申込とキャンセルを繰り返した場合、その行為が「冷やかし」と捉えられる可能性もあるでしょう。物件を借りる意思が薄いにも関わらず、申込を繰り返したと判断された場合、信用性に傷がつく可能性が高いです。
キャンセルを繰り返すと、気に入った物件に申し込んだ際に、審査が厳しくなったり、家主側から入居を断られたりするリスクがあります。何となく申し込むのではなく、本当に住みたい物件かどうかを見極めてから申し込みましょう。
Q.申込をキャンセルした後に、別物件の紹介をお願いしても良いのでしょうか？
A.はい、問題ありません。申込のキャンセルは法的に認められた行為であり、その後の不動産仲介サービスを拒否される理由にはならないためです。
むしろ、不動産会社の立場としては、「借主の希望条件と合致しない物件を紹介してしまったのではないか」と不安を抱えることもあります。キャンセルを申し込まれた場合は、なぜ前の物件では契約に至らなかったのかを詳しく聞き取り、より借主の希望に合った物件を紹介するための努力をしてくれる場合が多いです。
先述したように、キャンセルを繰り返すことは避けるべきです。しかし、正当な事情があってキャンセルを希望する場合は、キャンセルの理由や事情を不動産会社の担当者に伝えて、別物件を紹介してほしいとお願いしましょう。
Q.賃貸物件の申込でクーリング・オフは適用されますか？
A.賃貸物件の申し込みにおいて、クーリング・オフが適用されない点も留意しておく必要があります。クーリング・オフとは、契約後であっても一定期間内であれば、無条件で契約を解除できる制度のことです。
この制度は、保護の対象となる特定の取引が定められています。賃貸物件の申し込みは、このいずれの取引にも該当しないため、クーリング・オフの保護対象外となるのです。なお、クーリング・オフ制度の詳細については、以下のサイトを参考にしてください。
キャンセルが容易ではないからこそ、賃貸物件への申し込みはやはり慎重に行うべきです。申し込みにあたっては、ご家族やご友人にも相談し、客観的な意見を取り入れるようにしましょう。その上で、「これだ」と思える賃貸物件に出会えたときに、自信を持って申し込むことをお勧めします。
物件がご自身に合っているか、申し込みを進めるべきかといった判断は、プロである不動産会社の意見も参考にしてみてください。万が一キャンセルする可能性がある状態での部屋探しであっても、彼らはきっとあなたの味方になってくれるはずです。
賃貸物件の申し込みキャンセルで、トラブルに発展した場合の相談窓口
賃貸物件の申し込みキャンセルをめぐり、家主さんや仲介業者との間でトラブルが発生する場合があります。この場合は、専門的な知見を持つ機関に相談することにより、適切な解決策やアドバイスを得ることが可能です。
国土交通省 不動産業課
国土交通省の不動産業課は、宅地建物取引業法に基づき、不動産会社を監督する機関です。消費者と仲介業者の間に立ち、トラブル解決に向けた仲裁をしてくれます。
特に「契約前なのに申込金を返還してくれない」といった違法行為に悩んでいる場合に相談すると有効です。事実関係の確認後、仲介業者側の違法行為が認められると、行政指導や監督処分が行われる可能性が高いでしょう。
国民生活センター
国民生活センター（消費生活センター）は、消費者と事業者の間で生じたトラブル全般について、公正な立場で相談に応じている機関です。国民生活センターを利用すると、専門の相談員にトラブルの内容を聞き取ってもらい、解決に向けたアドバイスを受けられます。
また、必要に応じて、当事者間の仲介役を依頼できることも国民生活センターの特徴です。不要なキャンセル料の請求や、初期費用に関する説明不足が原因でトラブルが発生した場合は、まず国民生活センターに相談すると良いでしょう。
賃貸物件申し込み後のキャンセルがないように慎重に物件を選ぼう
今回は、賃貸物件の申し込み後に発生するキャンセルについて解説しました。申し込み後のキャンセルに関する要点をまとめると、以下の通りです。
・キャンセルする可能性がある状況で部屋探しをしていることを、事前に不動産会社へ伝える
・賃貸物件の申し込み後のキャンセルでは、違約金が発生するケースがある
・キャンセルせざるを得ないとわかった時点で、すぐに仲介業者へ連絡する
・契約手続きの話が進めば進むほど、違約金は高額になる
これらのプロセスを理解しておくだけで、大きなトラブルに巻き込まれることを回避できるでしょう。また、賃貸物件は、家主さんや管理会社によって運営方針が異なります。そのため、窓口でありパートナーでもある不動産会社と協力体制を築くことが非常に重要です。
可能であれば、ポータルサイトから物件に問い合わせる前に、まず信頼できる不動産会社へ問い合わせておくことをおすすめします。
